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深圳小產(chǎn)權(quán)房的今生和前世的歷史背景

      深圳小產(chǎn)權(quán)房的今生和前世的歷史背景，對于很多剛接觸的人都不知道，由華盟地產(chǎn)-18年行業(yè)經(jīng)驗給大家科普一下；

　　深圳全部可以使用面積約1991.8，農(nóng)用不可動面積916.2，建成面積約917.8，還剩157.8，實際可開發(fā)59。

　　1、建成917.8有514沒有完成征轉(zhuǎn)手續(xù)，占比56%

　　2、建成917.8有390是集體經(jīng)濟控制，其中只有95確權(quán)，僅25%

　　3、建成917.8有300是合法外用地，占比32%

　　4、61萬棟建筑有35.7萬棟是違建，占比57.5%

　　5、8.2億平建筑面積有3.9是違建，占比47.6%

　　看，多么熱鬧的地產(chǎn)江湖!小產(chǎn)權(quán)房就占了半壁江山，可謂一入江湖深似海!不過不用怕，老司機在此……

　　好吧，言歸正傳，到底小產(chǎn)權(quán)是怎么樣的?簡單粗爆的說，所有沒有取得獨立完整產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，全部統(tǒng)稱小產(chǎn)權(quán)房!

　　現(xiàn)在我們從下面三個方面來聊聊深圳的小產(chǎn)權(quán)房(想聊其他的地方我也不懂，由于歷史原因深圳小產(chǎn)權(quán)房和別的地方有些不太一樣)。

　　1、小產(chǎn)權(quán)房類別

　　2、小產(chǎn)權(quán)房的歷史背景

　　3、小產(chǎn)權(quán)房交易及實操

　　現(xiàn)在，咱先說小產(chǎn)權(quán)類別：

　　1、《廣東省房產(chǎn)所有證》

　　這類房子是80年代或以前由安寶縣發(fā)的證，只有真正的深圳土著才會有的。

　　像這樣的房子，市場上基本都見不到的了，沒有會拿出來賣，或是拆遷了原址上重建的，不過這類房雖然少，但還在拆遷房里還是可以看到。

　　2、《房屋所有權(quán)證》豬肝本

　　此類房子大多都是90年代初期深圳關(guān)外村民自己建的房子的產(chǎn)權(quán)證，也算是比較老的房子，現(xiàn)在在沙井，觀瀾，松崗比較偏的地方，比較老舊的那種兩層半或者瓦屋，就很有可能是這樣的!

　　3、《房地產(chǎn)證》俗稱的：綠本!

　　這類房子是也是90年代，通過“兩證一書”申請建成驗收合格后國土局備案核發(fā)的!此類房子不能買賣，不能過戶，不能抵押!說到這個綠本，還有兩種：一種是村委的統(tǒng)建樓，對于本村本項目發(fā)的使用權(quán)證書，另一個是開商發(fā)自己印的，村委蓋個章而，這兩種一會后面會說到。

　　4、集資房(綠本或整棟大紅本)

　　這類房子是企業(yè)或者幾家公司一起集資建的，(申報的項目不同產(chǎn)權(quán)也不太一樣，有的是綠本，有的是大紅本。中興、華為、富康都有這樣的房子)分給內(nèi)部員工或者家屬的過渡房子，類似科技員的高新公寓之類的。這類房子交流非常少，對詳細信息也是一知半解而已。暫不討論!

　　5、大紅本房(整棟有一個紅本的)

　　這類房子說白了還是企業(yè)自己建的公寓房，四證齊全，但也是不能上市流通的，這類房子其實還不能稱為小產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)還是屬于公司所有的，只是讓你一次交幾十年的租金，只能算一個長租房而已，簽的都是租賃合同(有一些簽的有償使用合同)。

　　6、村委統(tǒng)建樓

　　這類房子是村委股份公司在所屬地由村委主導(dǎo)建的寫字樓或者住宅。村委簽合同，也有綠本，但這個綠本是村里發(fā)的，僅針對該項目做的一個使用權(quán)證書。

　　有一種也叫村委統(tǒng)建樓，不過是開發(fā)商主導(dǎo)的，屬于與合作關(guān)系。部分有綠本，不過這個綠本開發(fā)商自己做的，村委只是蓋章(有一些村委蓋章還要收錢的)。有的沒有綠本，簽合作建房合同，村委只是在合同見證處蓋一個章而已。

　　還有一種開發(fā)商統(tǒng)建樓，此類房算是一個比較奇葩的存在。基本上是一個開發(fā)商和村委租一塊地，然后立一個名目就開建(比如宿舍樓)，清湖，沙井比較多樓盤是這樣的，這類房子一般都是和開發(fā)商簽合作建房合同，不會體現(xiàn)出與村委有任何相關(guān)的信息。

　　7、兩證一書(村民私宅報批報建申請)

　　這種房子目前是深圳最多的存在，為什么會是兩證一書呢?兩證一書的時候全部都是有報建的，只是沒有按要求建筑的，建好之后也沒有報驗領(lǐng)綠本。當(dāng)時政府緊抓經(jīng)濟，可能太忙了，顧不上這個，所以睜一只眼閉一眼就過了，上面這個所有的兩證一書。

　　8、《深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查申報收件回執(zhí)》

　　這個是2009-2010年間一個普查，相當(dāng)于已經(jīng)記錄在冊的了，不說你違法也不說合法，反正就是存在了!此類房子也是存在得最多的!特別是一些什么證都沒有的，基本上就只有這個回執(zhí)。

　　9、無證的墾荒房

　　這種房子基本上都是以前來深圳開荒建的，基本上無任何手續(xù)證明，唯一有的可能就只有水電的開戶證明了，不過現(xiàn)在至少都有《歷史普查回執(zhí)》吧。

　　10、軍產(chǎn)房

　　這個也分兩種：一個是本身就是部分備用地上建的福利房(如安僑苑是武警部分的)，另一種是和軍區(qū)有關(guān)系的(羅湖那邊的一個公寓，有廣州軍區(qū)蓋章，但未有過見過出來的證，不知真假)。所有的軍產(chǎn)房，現(xiàn)在理論上是過不了戶，更不了名的。

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