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2022年 深圳商品房買不起， 選擇深圳小產(chǎn)權(quán)房吧，大灣區(qū)深圳是核？-由深圳華盟地產(chǎn)給大家介紹一下。

大灣區(qū)好事連連，深圳真是重磅不斷，8月18日消息，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)。

小編認(rèn)為擁有騰訊、華為的深圳與中國(guó)國(guó)運(yùn)緊緊相連，是中國(guó)特色社會(huì)主義的標(biāo)桿，賭深圳就是賭國(guó)運(yùn)，有信心者，應(yīng)該想方設(shè)法押注深圳及臨深，不論是買房、還是就業(yè)，或者其他任何方式。

我們聚焦一下來(lái)談?wù)勆钲诘姆績(jī)r(jià)。

深圳現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，借用任志強(qiáng)的話說(shuō)：“他們老說(shuō)房?jī)r(jià)高，我覺(jué)得還早著呢。”

一、供需關(guān)系決定市場(chǎng)價(jià)格

深圳是真沒(méi)地。

就轄區(qū)面積而言，深圳全市國(guó)土面積為1993平方千米，是1.8個(gè)香港，卻是一線城市裡最小的，北京面積相當(dāng)于8個(gè)深圳，上海相當(dāng)于3個(gè)深圳，鄰居廣州也相當(dāng)于4個(gè)深圳，直轄市重慶相當(dāng)于40個(gè)深圳，差距更大。

1979年春天鄧公在中國(guó)南海邊陲之地畫下一個(gè)小圈時(shí)，應(yīng)該也不會(huì)想到三十載時(shí)間深圳能發(fā)展如此快。衛(wèi)星圖上看到深圳的開發(fā)建設(shè)土地占比已經(jīng)很高了，深圳建成區(qū)面積為900平方千米，建設(shè)用地面積占全部國(guó)土面積的45%，高于香港（24%）和其他一線城市（廣州18%，北京22%，上海37%）。

根據(jù)深圳市的規(guī)劃，到2020年，深圳建設(shè)用地上限是976平方公里，截至2015年已使用940平方公里。這意味著，2016 年起，深圳只有30 平方公里的新增建設(shè)用地指標(biāo)，平均每年僅6平方公里新增建設(shè)用地配額，還得分大部分給商服、商業(yè)等，分到住宅頭上少的可憐。

直接看近幾年深圳土地供應(yīng)就可以一目了然，以深圳商品房住宅市場(chǎng)為例，深圳新增住宅土地近幾年保持在很低的水準(zhǔn)，縱向看也是所有一線城市中最低。

有限的供給最后呈現(xiàn)的結(jié)果就是，在過(guò)去房地產(chǎn)快速發(fā)展的15年裡，全部的商品住宅銷售分到每個(gè)人頭上的人均面積要遠(yuǎn)低于其他一線城市。即使考慮到保障房等，採(cǎi)用竣工總面積計(jì)算的人均面積也是很低的。

土地是用一塊就少一塊，土地的不可再生及有限性決定了未來(lái)深圳土地供給也難有大作為。可選項(xiàng)很少，不外乎在存量中做文章，比如城市更新，但是現(xiàn)如今城市更新的週期在不斷拉長(zhǎng)，成本也越來(lái)越高，遠(yuǎn)水難解近渴。

稀缺，永遠(yuǎn)是判斷價(jià)值投資的唯一原則。在深圳真正有價(jià)值的樓盤的價(jià)值是稀缺的。因?yàn)橄∪保肋h(yuǎn)是判斷價(jià)值投資的唯一的原則。盡管房地產(chǎn)投資最好的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但是優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，仍然是配置資產(chǎn)的必備元素。

二、國(guó)運(yùn)擔(dān)當(dāng)：

我們對(duì)比一下兩個(gè)城市：深圳在蒸蒸日上，香港卻日漸暗澹。

1997年，香港回歸祖國(guó)。那一年，香港GDP為1774億美元，相當(dāng)于大陸GDP的18.6%。同一年，深圳GDP為1297億元人民幣，依然只能仰望“高端玩家”。

經(jīng)過(guò)近40年的發(fā)展，深圳這個(gè)因靠近香港得天獨(dú)厚的地理位置、幸運(yùn)地被小平同志“畫個(gè)圈”而發(fā)展起來(lái)的城市，一路奮力追趕，終于在2017年超過(guò)了香港。這樣的深圳速度，堪稱奇跡。

一個(gè)城市的命運(yùn)除了靠自身的奮斗，還要看歷史的進(jìn)程，而其命運(yùn)是與產(chǎn)業(yè)緊緊綁在一起的。幸運(yùn)如深圳，選擇的是高新產(chǎn)業(yè)，代表了未來(lái)，也是未來(lái)國(guó)運(yùn)興衰關(guān)鍵。高新產(chǎn)業(yè)正處在風(fēng)口，也吸引了人才不斷的流入，高技術(shù)人才催化技術(shù)進(jìn)步，政府能收取更多的稅收，給予高新產(chǎn)業(yè)更多的支持，形成良性迴圈。

不幸如東北，在重工業(yè)蓬勃發(fā)展時(shí)沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)型，錯(cuò)過(guò)新時(shí)代的紅利，人才不斷流出，即使有資源有心也無(wú)人可用，形成的是惡性循環(huán)。最后，就是差距越來(lái)越大。

城市也有核心資產(chǎn)和非核心資產(chǎn)之分，無(wú)疑，深圳代表了中國(guó)國(guó)運(yùn)，是城市中絕對(duì)的核心資產(chǎn)。

三、源源不斷人口流入

佔(zhàn)據(jù)了產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，就佔(zhàn)領(lǐng)了未來(lái)。

水往低處流，人往高處走，必然就會(huì)吸引人源源不斷往核心城市聚集，尤其是代表了未來(lái)的深圳，人口多了對(duì)房子的需求自然就上升（不論是自住還是投資等需求）。

一線城市中北京、上海因?yàn)楸旧沓鞘幸?guī)劃原因，開始主動(dòng)限制人口流入，落戶門檻一年比一年高，比移民美利堅(jiān)還難，甚至主動(dòng)把人往外趕。理由是，居住地存消防隱患等，事實(shí)也是如此，但是，為什麼這些人寧愿住著不安全、惡劣的房子也要留在北京？因?yàn)榛氐饺木€，甚至五險(xiǎn)之外的老家，就沒(méi)有收入了。

所以，城市不斷擴(kuò)大，再外溢形成城市群是必然的趨勢(shì)。

而廣州和深圳的常住人口還保持不斷增長(zhǎng)，像深圳每年增加淨(jìng)流入50多萬(wàn)人，不過(guò)深圳2016年新房成交只有4萬(wàn)套，按套均3人計(jì)算也只能解決12萬(wàn)人需求。

其中，區(qū)域人口增長(zhǎng)分為自然增長(zhǎng)（出生率減死亡率）和流動(dòng)增長(zhǎng)（遷入減遷出），用流動(dòng)增長(zhǎng)更能說(shuō)明人口流動(dòng)。從下圖可以看到，三大經(jīng)濟(jì)圈中北京和上海都較為弱勢(shì)，數(shù)珠三角人口遷入最為活躍，而深圳是淨(jìng)遷入最多的城市。

深圳還是一線城市中人才引進(jìn)力度最大的一線城市，本科畢業(yè)生就能申請(qǐng)落戶，而且除了深圳市有一次性的住房補(bǔ)貼，各區(qū)還有額外的住房補(bǔ)貼，在搶人大戰(zhàn)中無(wú)疑占得先機(jī)，深圳人口淨(jìng)流入的基調(diào)大概率是會(huì)保持的。

曼哈頓貴，是因?yàn)槁D不止是紐約人的曼哈頓，也不止是美國(guó)人的曼哈頓，是世界的曼哈頓，而北上廣深，是全國(guó)13.6億人的北上廣深，全國(guó)高淨(jìng)值人都是深圳房子潛在的需求者。

所以，不管買不買得起，說(shuō)句公道話：深圳的房?jī)r(jià)真不貴。

四、深圳商品房買不起，或是沒(méi)有名額不能買，趕快入手深圳小產(chǎn)權(quán)房

由于限購(gòu)或者資金條件限制，相當(dāng)大的人群是不能投資深圳，這是我們必須接受的一個(gè)事實(shí)。你有錢嗎？你有名額嗎？?jī)蓚€(gè)問(wèn)題難倒大多數(shù)人！那作為普通老百姓我們?cè)鯓臃窒砩钲诎l(fā)展的紅利。嫌棄東莞破爛嫌棄惠州太遠(yuǎn)，還是選擇深圳小產(chǎn)權(quán)房吧，大灣區(qū)深圳是核心，深圳發(fā)展是硬道理

首先我們來(lái)看2017年最新版的深圳地鐵規(guī)劃 

深圳及環(huán)深各區(qū)域，有很多利好！當(dāng)然也有很多朋友在猜測(cè)會(huì)不會(huì)擴(kuò)容，這個(gè)我也不好回應(yīng)，我也不敢說(shuō)我也不敢問(wèn)。但可以確定的是未來(lái)是深圳大都市圈的時(shí)代。